E ntouré de murs saumon et de solides gardes du corps, sir Elton y prolonge volontiers sa récente lune de miel. Il faut dire qu'avec sa vue panoramique surplombant la rade de Villefranche-sur-Mer et les eaux turquoise de la baie des Anges, jusqu'au cap d'Antibes, la somptueuse villa Art déco de la pop star a de quoi séduire. C'est pourtant ce promontoire idyllique du mont Boron, à la pointe est de Nice, que Marie-Louise et Bernard ont quitté cet été. « La valeur de notre 4-pièces de 100 mètres carrés des hauteurs de la colline a doublé en six ans. Aussi avons-nous accepté le chèque de 600 000 euros d'une ressortissante norvégienne pour nous en séparer sans trop de regrets », raconte ce couple de retraités de la capitale azuréenne. La coquette somme en poche, direction Cagnes-sur-Mer. Nos seniors s'y installent dans un 2-pièces flambant neuf, acheté 230 000 euros, près du port de plaisance de Saint-Laurent-du-Var où leur nouveau voilier est amarré. « Avec ce bateau, nous partons en croisière jusque dans les eaux des fjords scandinaves ! » s'amusent-ils.

Appartement avec terrasse ou villa « les pieds dans l'eau », qui ne rêverait d'habiter en regard des plages ensoleillées de la French Riviera ? La douceur climatique et les parfums de ses golfes enchanteurs ont depuis deux siècles attiré de riches prétendants. Aristocrates de l'Europe entière, émirs, écrivains, stars de cinéma... ont occupé par vagues successives ses palais baroques et villas Belle Epoque. Mais aujourd'hui, si 90 % de la population des Alpes-Maritimes se concentre sur sa mince bande littorale, c'est avant tout pour profiter de ses facilités de moyens de communication routiers et ferroviaires.

De Mandelieu à Monaco, son parc immobilier se caractérise par sa grande diversité : tandis que l'ensemble des caps et certains villages devenus résidentiels ont gardé leur âme d'antan, plusieurs villes ont largement construit leur façade maritime. Créée pour limiter l'extension urbaine et protéger du bétonnage les plus beaux espaces du bord de mer, la loi Littoral vient de souffler ses vingt bougies. Aussi, rares sont les nouvelles constructions sur cette frange côtière dont le marché immobilier est presque exclusivement consacré à la revente.

« L'absence totale de politique foncière depuis quinze ans, avec des constructions au coup par coup, a progressivement fabriqué la pénurie », déplore Jean-Marie Ebel, président de l'Observatoire immobilier de la Côte d'Azur. Les logements neufs ou anciens du parc privé connaissent une demande toujours supérieure à l'offre disponible, et ce déséquilibre continue de doper les prix des biens à la revente, en hausse de 13 % en 2005. De plus, la majorité des nouvelles constructions du bord de mer sont commercialisées à plus de 4 500 euros le mètre carré, seuil peu accessible aux actifs locaux. En outre, l'adoption des nouveaux plans locaux d'urbanisme contraint les possibilités restantes de terrains à bâtir.

Une clientèle internationale. « La Côte d'Azur a trop longtemps souffert d'erreurs d'urbanisme au cours des années passées et doit aujourd'hui renouer avec une image mettant plus en valeur son patrimoine naturel », déclare Christian Estrosi, à la tête du conseil général des Alpes-Maritimes. « Une de nos priorités, en partenariat avec le Conservatoire du littoral, est de requalifier l'ensemble du bord de mer, de Théoule à Menton, afin de préserver ses richesses écologiques exceptionnelles ». Ainsi le littoral de Cagnes-sur-Mer fait-il depuis trois ans l'objet d'une vaste réhabilitation. La ville a ainsi reçu une parcelle de terrain proche de l'hippodrome pour y réaliser un sentier pédestre et une piste cyclable. « Le conseil général, la communauté d'agglomération (Canca) et la ville de Nice facilitent de la sorte les déplacements des sportifs et flâneurs du bord de mer, de Villefranche à Cagnes », se félicite le sénateur maire de Nice, Jacques Peyrat. Les appartements du secteur se revendent actuellement de 3 500 à 5 000 euros le mètre carré. « La réalisation d'un nouveau boulevard urbain de quatre voies et d'une promenade plantée de palmiers valorise sans conteste son parc immobilier », se réjouit Patrick Siksik, président de la Fnaim départementale.

En remontant vers Nice, industriels romains, milanais ou turinois ont, depuis une dizaine d'années, largement investi dans l'achat de studios et de 2-pièces à rénover des ruelles du Carré d'or, en arrière de la Promenade des Anglais. Une fois retapées, ces petites surfaces sont louées aux étudiants durant le cycle universitaire et aux estivants pendant les mois d'été. « Ces investisseurs ont doublé leur mise en quatre ans. Quelques-uns ont profité de la récente loi d'amnistie fiscale du président Berlusconi pour revendre leurs biens et rapatrier leurs capitaux en Italie. Mais la majorité d'entre eux a réinjecté les plus-values réalisées dans l'achat de plus grands appartements », explique un spécialiste du quartier. Aussi n'y a-t-il rien d'étonnant à ce qu'une agence immobilière de Turin soit aujourd'hui exclusivement vouée à la location et à la vente de logements situés à Nice.

Plus à l'est, en direction de Monaco, le mont Boron accueille encore une petite clientèle locale de seniors et professions libérales, rejoints par des acquéreurs lyonnais et parisiens. Ces derniers y achètent en pied-à-terre de paisibles 2-pièces avec vue mer, cédés de 350 000 à 400 000 euros. « Ce marché très spécifique compte, comme au Cap-d'Antibes, de plus en plus de ressortissants étrangers et de moins en moins d'acheteurs locaux », commente Me Gilletta, président honoraire de la chambre des notaires des Alpes-Maritimes.

Avec le mont Boron, les communes de Villefranche, Beaulieu et Saint-Jean-Cap-Ferrat accueillent une clientèle internationale à dominante anglo-saxonne, à l'origine de trois quarts des transactions. « Alors qu'ils boudent les biens de qualité médiocre, Anglais et Irlandais sont prêts à mettre le prix fort pour obtenir de beaux emplacements. Ils s'offrent ainsi une "adresse" de prestige, proche de la mer et des commerces, mais aussi des loisirs des grandes villes (casinos, cinémas, musées, opéras, théâtres...) », explique Benjamin Mondou, directeur de l'agence Century 21 Lafage. Les raisons sont toujours les mêmes : l'attrait de l'architecture authentique des villas Belle Epoque avec jardins, de paisibles hôtels particuliers divisés en appartements ou des surfaces modernes en résidences de standing avec piscine, le tout dans des sites classés peu urbanisés. Protégés par la loi Littoral, ces lieux inconstructibles garantissent à leurs nouveaux propriétaires un investissement sans risque. Et, malgré des prix immobiliers qui ont doublé en l'espace de six ans, ces secteurs huppés conservent une belle marge de progression aux yeux de leurs acquéreurs. Les appartements avec vue mer s'y négocient généralement de 6 000 à 8 500 euros le mètre carré. « Connaissant parfaitement le goût de leurs compatriotes pour les biens immobiliers de caractère, certains n'hésitent pas à acheter plusieurs appartements », confie un professionnel. Quant aux villas, souvent dotées de terrains d'environ 1 500 mètres carrés, elles s'échangent entre 1,3 et 4 millions d'euros.

« Quelle aubaine pour un financier de la City de quitter le brouillard de Londres, où l'immobilier est 40 % plus cher que chez nous, et de pouvoir s'allonger, deux heures plus tard, sur le transat de sa terrasse ensoleillée de notre front de mer », explique Jacques Agid, directeur d'Agerim-Orpi. Le développement des dessertes des compagnies aériennes à bas prix favorise fortement l'installation de nos voisins anglais et irlandais. Ainsi, présente à Nice depuis 1996, la compagnie britannique EasyJet assure cinq vols quotidiens vers Londres et occupe désormais le second rang du trafic global de l'aéroport Nice-Côte d'Azur, qui devrait frôler les 10 millions de passagers en 2006. Cette réalité a incité le Groupe Nice-Matin à publier Let's go Riviera. « Destiné aux 160 000 représentants de la communauté anglo-saxonne vivant à l'année sur la Côte d'Azur, ce nouvel hebdomadaire anglophone consacre une part importante à l'immobilier », précise Michel Comboul, pdg du groupe.

La communauté russe n'a pas encore cette chance. Objet de toutes les rumeurs, ces ressortissants souhaitent, s'ils le peuvent, s'établir en priorité dans la péninsule du Cap-Ferrat. Toutefois, un homme d'affaires de l'ex-URSS vient de se délester de 1,2 million d'euros pour occuper 165 mètres carrés du Savoy Palace, au début de la Promenade des Anglais. Des fenêtres de son luxueux appartement, il apercevra sans doute l'arrivée de groupes de vacanciers chinois venus arpenter les plages de galets grondants. Devant leur afflux, l'office du tourisme de Nice a recruté en urgence une traductrice chinoise résidant dans la ville, pour mieux répondre à la demande croissante de renseignements de ces nouveaux rêveurs du bord de mer

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